Co je cash flow u nemovitosti a jak ho správně počítat

Cash flow patří mezi nejdůležitější ukazatele při hodnocení investiční nemovitosti. Ukazuje, kolik peněz investorovi po zaplacení příjmů a výdajů z nemovitosti skutečně zbývá.

Právě tady se často ukáže rozdíl mezi nemovitostí, která na první pohled vypadá výnosně, a investicí, která skutečně generuje peníze.

Nemovitost může mít například zajímavý roční výnos, ale pokud je financovaná vysokou hypotékou a její provozní náklady jsou vysoké, může být její měsíční cash flow záporné.

Proto je důležité rozumět nejen výnosu, ale také skutečnému pohybu peněz.

Co je cash flow?

Cash flow jednoduše vyjadřuje rozdíl mezi penězi, které z nemovitosti přicházejí, a penězi, které z ní odcházejí.

Základní vzorec je:

Cash flow = příjmy − výdaje

U pronajímaného bytu tedy například:

Nájemné − provozní náklady − financování = cash flow

Pokud vám po zaplacení všech pravidelných výdajů zbývá 2 000 Kč měsíčně, máte kladné cash flow 2 000 Kč.

Pokud musíte každý měsíc 2 000 Kč doplácet ze svého, je cash flow záporné.

Výnos není totéž co cash flow

Tyto dva pojmy se často zaměňují.

Výnos říká, jak efektivně nemovitost pracuje s vloženou hodnotou nebo kapitálem. Cash flow naopak ukazuje, kolik peněz vám skutečně zbývá.

Nemovitost může mít například čistý provozní výnos 5 %, ale zároveň záporné cash flow.

Důvodem může být hypotéka.

Pokud je například provozní příjem z bytu 15 000 Kč měsíčně, ale splátka úvěru činí 17 000 Kč, investor musí každý měsíc doplácet 2 000 Kč.

Nemovitost přitom stále může dlouhodobě zvyšovat svou hodnotu a zároveň se splácí část úvěru.

To ale nemění skutečnost, že z pohledu měsíčního cash flow jde o zápornou investici.

Jaké příjmy zahrnout?

Největším příjmem bývá samozřejmě nájemné.

Do finančního modelu ale můžete zahrnout i další příjmy, pokud jsou pro konkrétní nemovitost relevantní.

Například:

• nájemné za byt,
• pronájem garáže,
• pronájem parkovacího stání,
• poplatky za další prostory,
• případné další pravidelné příjmy.

Důležité je pracovat s realistickými hodnotami.

Pokud je běžné nájemné v lokalitě 18 000 Kč, není rozumné postavit celý model na předpokladu, že budete dlouhodobě získávat 22 000 Kč.

Jaké výdaje započítat?

Na druhé straně musí být ve výpočtu všechny významné náklady.

Může jít například o:

• příspěvky do fondu oprav,
• pojištění,
• údržbu,
• opravy,
• správu nemovitosti,
• vybavení,
• náklady spojené s hledáním nájemníka,
• období bez nájemníka,
• splátku hypotéky,
• další náklady spojené s financováním.

Některé výdaje jsou pravidelné a snadno se počítají. Jiné vznikají nepravidelně.

Proto je vhodné vytvořit si dlouhodobou rezervu.

Jak se do cash flow promítá hypotéka?

Hypotéka může mít na cash flow zásadní vliv.

Představme si byt, který generuje:

18 000 Kč nájemné

Provozní náklady jsou:

3 000 Kč

Po jejich odečtení zbývá:

15 000 Kč

Pokud je splátka hypotéky 13 000 Kč, výsledné cash flow je:

+2 000 Kč měsíčně

Pokud by ale splátka činila 17 000 Kč, cash flow by bylo:

−2 000 Kč měsíčně

Rozdíl tedy nevzniká proto, že by se změnila samotná nemovitost. Změnil se způsob jejího financování.

Proto je potřeba při porovnávání investic vždy sledovat nejen nemovitost, ale také financování.

Co s prázdnými měsíci?

Ideální model počítající s nájemným každý měsíc může být příliš optimistický.

Nájemník může odejít a nový se nemusí podařit najít okamžitě.

Pokud například pronajímáte byt za 18 000 Kč měsíčně a jeden měsíc v roce zůstane prázdný, roční příjem nebude 216 000 Kč, ale pouze:

18 000 × 11 = 198 000 Kč

Rozdíl 18 000 Kč může mít na cash flow významný dopad.

Proto je lepší mít v modelu určitou rezervu než předpokládat stoprocentní obsazenost.

Proč může být výnosná nemovitost záporná na cash flow?

Tohle je jedna z nejdůležitějších věcí, kterou musí začínající investor pochopit.

Představme si nemovitost, která má hodnotu 4 miliony Kč a generuje čistý provozní příjem 180 000 Kč ročně.

Nemovitost tedy produkuje peníze.

Pokud ji ale investor financoval vysokou hypotékou, může být roční splátka úvěru například vyšší než tento provozní přebytek.

Výsledkem může být záporné cash flow.

To automaticky neznamená, že je investice špatná.

Investor může současně získávat další ekonomický efekt například prostřednictvím splácení jistiny úvěru a případného růstu hodnoty nemovitosti.

Musí ale být schopen záporné cash flow bezpečně financovat.

Kladné cash flow není všechno

Stejně jako vysoký výnos není automaticky známkou dobré investice, ani vysoké cash flow samo o sobě nestačí.

Byt může generovat vysoké cash flow, ale může se nacházet v lokalitě s horší dlouhodobou poptávkou nebo mít omezený potenciál růstu hodnoty.

Při rozhodování je proto vhodné sledovat několik ukazatelů současně:

• výnos,
• cash flow,
• vlastní kapitál,
• zadlužení,
• stav nemovitosti,
• lokalitu,
• potenciál růstu hodnoty,
• riziko.

Jak si vytvořit jednoduchý model

Pro každou nemovitost si můžete vytvořit jednoduchou tabulku:

Stejným způsobem můžete připravit i konzervativní scénář.

Například s jedním prázdným měsícem, vyšší rezervou na opravy nebo vyšší splátkou po změně úrokové sazby.

Pokud investice funguje i v takovém scénáři, máte mnohem lepší představu o jejím skutečném riziku.

Cash flow sledujte dlouhodobě

Jednorázový výpočet nestačí.

Nájemné se může měnit, stejně jako provozní náklady, úroková sazba nebo potřeba oprav.

Proto je vhodné cash flow pravidelně aktualizovat.

U více nemovitostí pak můžete sledovat cash flow celého portfolia.

Jedna nemovitost může mít záporné cash flow, zatímco druhá generuje přebytek. Rozhodující může být výsledek celého portfolia.

Závěr

Cash flow je praktický nástroj, který investorovi ukazuje, jak se nemovitost chová z pohledu skutečných peněz.

Základem je odečíst od příjmů všechny relevantní výdaje a následně zohlednit financování.

Kladné cash flow znamená, že nemovitost po započtení uvažovaných nákladů generuje přebytek. Záporné cash flow znamená, že investor musí část nákladů pokrývat z vlastních prostředků.

Ani jedno samo o sobě nerozhoduje o kvalitě investice. Důležité je chápat, proč cash flow vzniká, jak stabilní je a zda odpovídá vaší investiční strategii a finančním možnostem.