Investiční byt za 3 miliony: Kolik může skutečně vydělávat?

Investiční byt za 3 miliony korun může na první pohled vypadat jako jednoduchá investice. Stačí zjistit výši nájemného, odečíst náklady a vyjde vám zisk.

Ve skutečnosti je výpočet o něco složitější.

Investor musí zohlednit nejen nájemné, ale také provozní náklady, období bez nájemníka, případnou rekonstrukci, financování a především výši vlastního kapitálu.

Podívejme se proto na modelový příklad a projděme si celý výpočet krok za krokem.

Modelový byt za 3 miliony

Představme si byt s následujícími parametry:

• kupní cena: 3 000 000 Kč,
• rekonstrukce a vybavení: 150 000 Kč,
• celková investice: 3 150 000 Kč,
• očekávané nájemné: 15 000 Kč měsíčně.

Roční nájemné při plné obsazenosti:

15 000 × 12 = 180 000 Kč

Hrubý výnos vůči celkové investici:

180 000 ÷ 3 150 000 × 100 = 5,71 %

Na první pohled tedy investice nabízí hrubý výnos přibližně 5,7 %.

Ale ještě jsme neodečetli žádné náklady.

Provozní náklady

Předpokládejme například náklady na pojištění, příspěvky do fondu oprav, drobnou údržbu, rezervu na opravy a další provozní výdaje.

Celkem například 2 500 Kč měsíčně.

Roční náklady:

2 500 × 12 = 30 000 Kč

Po jejich odečtení:

180 000 − 30 000 = 150 000 Kč

Čistý provozní výnos tedy činí 150 000 Kč ročně.

Vůči celkové investici 3 150 000 Kč jde přibližně o:

150 000 ÷ 3 150 000 × 100 = 4,76 %

Už zde je vidět rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem.

Co když byt není celý rok pronajatý?

Nyní vytvořme konzervativnější scénář.

Předpokládejme, že jeden měsíc v roce byt nebude pronajatý.

Roční nájemné bude:

15 000 × 11 = 165 000 Kč

Po odečtení provozních nákladů 30 000 Kč:

165 000 − 30 000 = 135 000 Kč

Výnos vůči celkové investici:

135 000 ÷ 3 150 000 × 100 = 4,29 %

Pouhý jeden prázdný měsíc tedy dokáže výsledný výnos poměrně výrazně změnit.

Model hypotéky

Nyní předpokládejme, že investor nemá k dispozici celých 3,15 milionu korun.

Do nemovitosti vloží například 1 000 000 Kč vlastních prostředků a zbytek financuje hypotékou.

Výše úvěru by v modelu byla:

2 150 000 Kč

Konkrétní měsíční splátka samozřejmě závisí na úrokové sazbě a délce splatnosti. Pro model si představme splátku například 11 000 Kč měsíčně.

Pokud je byt pronajatý za 15 000 Kč a provozní náklady činí 2 500 Kč, zbývá:

15 000 − 2 500 − 11 000 = 1 500 Kč

Měsíční cash flow by tedy bylo přibližně +1 500 Kč.

Ročně:

18 000 Kč

To ale není celý ekonomický přínos investice.

Co se děje s hypotékou?

Každá splátka hypotéky se skládá z úroku a části jistiny.

Úrok představuje náklad financování. Část splátky, která snižuje jistinu, naopak postupně zmenšuje váš dluh.

Proto je důležité rozlišovat mezi cash flow a celkovým ekonomickým výsledkem investice.

Investor může mít například relativně nízké měsíční cash flow, ale zároveň se mu postupně snižuje dluh vůči bance.

Kolik tedy investor skutečně vydělává?

V našem modelu máme:

• Celková investice: 3 150 000 Kč
• Nájemné: 15 000 Kč měsíčně
• Provozní náklady: 2 500 Kč měsíčně
• Hypotéka: 11 000 Kč měsíčně
• Cash flow: přibližně +1 500 Kč měsíčně

To znamená přibližně 18 000 Kč ročně v hotovostním přebytku.

K tomu může přibývat část splácené jistiny úvěru a případná změna hodnoty nemovitosti.

Tyto další efekty ale nejsou garantované a neměly by být používány jako náhrada za realistický výpočet cash flow.

Co když hodnota bytu vzroste?

Představme si, že hodnota nemovitosti v budoucnu vzroste.

Pokud byl byt koupen za 3 miliony a jeho hodnota se zvýší například o 10 %, jeho hodnota by byla přibližně 3,3 milionu Kč.

Rozdíl činí 300 000 Kč.

To ale není hotovost, kterou investor automaticky každý rok dostává. Jde o nerealizovaný růst hodnoty.

Investor by peníze získal například až při prodeji nebo případném využití hodnoty nemovitosti pro další financování.

Proto je potřeba oddělovat cash flow z pronájmu od změny hodnoty nemovitosti.

Návratnost vlastního kapitálu

Pokud investor vložil 1 milion Kč vlastních peněz, je zajímavé sledovat, jaký výnos jeho kapitál vytváří.

V našem modelu samotné cash flow představuje 18 000 Kč ročně.

To odpovídá:

18 000 ÷ 1 000 000 × 100 = 1,8 %

To ale opět není kompletní návratnost investora, protože nezohledňuje například splácení jistiny ani případnou změnu hodnoty nemovitosti.

Právě proto je důležité nenechat se zmást jedním jediným procentem.

Co když je byt dražší?

Představme si, že místo bytu za 3 miliony koupíte podobný byt za 3,5 milionu Kč, ale nájemné bude stále pouze 15 000 Kč.

Nájemné se nezměnilo, ale kapitál potřebný k nákupu ano.

Výnos proto klesne.

To je přesně důvod, proč je při investování tak důležitý vztah mezi cenou a nájemným.

Vyšší kupní cena má smysl pouze tehdy, pokud ji dokáže ospravedlnit například lepší lokalita, vyšší nájemné, nižší náklady, lepší stav nebo jiný dlouhodobý potenciál.

Co si z modelu odnést?

Modelový byt za 3 miliony nám ukazuje, že skutečný výnos se může od jednoduchého výpočtu nájemného výrazně lišit.

Do rozhodování vstupuje:

• pořizovací cena,
• rekonstrukce,
• vybavení,
• nájemné,
• provozní náklady,
• neobsazenost,
• financování,
• vlastní kapitál,
• vývoj hodnoty nemovitosti.

Neexistuje proto univerzální odpověď na otázku, kolik byt za 3 miliony „vydělá“.

Dva byty se stejnou cenou mohou mít kvůli lokalitě, nájemnému, nákladům a financování úplně jiný výsledek.

Závěr

Investiční byt za 3 miliony může být zajímavou investicí, ale samotná kupní cena nic neříká o jeho výnosnosti.

Rozhodující je, za kolik ho dokážete pronajmout, jaké jsou jeho skutečné náklady, kolik vás stojí financování a kolik vlastních peněz musíte vložit.

Nejlepší způsob, jak investici posoudit, je proto vytvořit si vlastní finanční model ještě před podpisem kupní smlouvy.

Pokud vám čísla vycházejí pouze při stoprocentní obsazenosti, nulových opravách a ideálních podmínkách financování, nejde o dostatečně konzervativní plán.