Jak poznat předražený investiční byt

Cena uvedená v inzerátu není sama o sobě důkazem, že je nemovitost levná nebo drahá.

Investiční byt může být předražený i přesto, že odpovídá cenám ostatních nabídek v okolí. Rozhodující je totiž nejen cena za metr čtvereční, ale také vztah ceny k nájemnému, technickému stavu, lokalitě a budoucímu potenciálu.

Pro investora je proto důležité naučit se cenu nemovitosti posuzovat v kontextu.

1. Porovnejte podobné nemovitosti

Prvním krokem je vytvoření srovnávacího vzorku.

Nehledejte pouze byty ve stejné ulici. Porovnávejte především nemovitosti, které mají podobné parametry:

• podobnou dispozici,
• podobnou výměru,
• podobný technický stav,
• podobné patro,
• podobnou lokalitu,
• podobné vybavení.

Byt 2+kk po kompletní rekonstrukci není přímo srovnatelný s původním bytem 2+kk, který vyžaduje kompletní modernizaci.

2. Cena za metr čtvereční

Jedním z nejjednodušších ukazatelů je cena za metr čtvereční.

Pokud byt stojí 4 000 000 Kč a má 50 m²:

4 000 000 ÷ 50 = 80 000 Kč/m²

Tento údaj můžete porovnat s podobnými nemovitostmi v okolí.

Cena za metr čtvereční ale není definitivní odpověď.

Menší byty mohou mít vyšší cenu za metr než velké byty. Novostavba může mít vyšší cenu než starší dům. Byt s balkonem, parkovacím stáním nebo výjimečným výhledem může být dražší.

Číslo proto používejte jako nástroj pro orientaci, nikoliv jako jediný rozhodovací faktor.

3. Porovnejte cenu s nájemným

Pro investora je důležitý také vztah mezi pořizovací cenou a nájemným.

Představme si dva byty:

Byt A: 4 miliony Kč, nájem 18 000 Kč.

Byt B: 4,5 milionu Kč, nájem 18 000 Kč.

Pokud mají podobné náklady a potenciál, druhý byt je z hlediska výnosu méně atraktivní.

Investor totiž zaplatí o 500 000 Kč více, ale nájemné se nezvýšilo.

Vyšší cena proto musí mít nějaké opodstatnění.

4. Kdy může být vyšší cena oprávněná?

Dražší nemovitost nemusí být automaticky předražená.

Vyšší cenu může ospravedlnit například:

• výrazně lepší lokalita,
• kvalitnější dům,
• novější stav,
• balkon nebo terasa,
• parkovací stání,
• lepší dispozice,
• nižší provozní náklady,
• vyšší očekávané nájemné,
• lepší budoucí prodejnost.

Důležité je vždy porovnat, co za vyšší cenu skutečně dostáváte.

5. Sledujte skutečnou cenu, ne pouze inzerovanou

Inzerovaná cena nemusí být konečná cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá.

Při analýze trhu je proto vhodné pracovat s co nejkvalitnějšími dostupnými údaji o realizovaných prodejích, nikoliv pouze s nabídkovými cenami.

Pokud je určitý byt dlouhodobě nabízen za cenu výrazně nad úrovní srovnatelných nemovitostí, může to být signál k opatrnosti.

6. Zohledněte stav nemovitosti

Předražený může být i levně vypadající byt.

Představte si například byt za 3,5 milionu Kč, který vyžaduje rekonstrukci za dalších 500 000 Kč.

Skutečná investice už není 3,5 milionu, ale přibližně 4 miliony Kč.

Proto je vždy potřeba pracovat s celkovou investicí.

Do ní patří nejen kupní cena, ale také náklady, které musíte vynaložit, aby byl byt připravený k pronájmu.

7. Nízký výnos může odhalit vysokou cenu

Pokud je nájemné v lokalitě relativně nízké, ale ceny nemovitostí jsou vysoké, může být výsledný výnos slabý.

Například:

Cena: 5 000 000 Kč

Nájemné: 18 000 Kč

Roční nájemné je 216 000 Kč.

Hrubý výnos:

216 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 4,32 %

Po odečtení nákladů bude skutečný výnos ještě nižší.

To nemusí znamenat, že je byt automaticky špatnou investicí. Investor ale musí vědět, že platí vyšší cenu vzhledem k příjmu, který nemovitost generuje.

8. Pozor na příliš levné nemovitosti

Stejně jako vysoká cena není automaticky špatná, nízká cena není automaticky výhodná.

Podezřele levný byt může mít například:

• špatnou lokalitu,
• právní problém,
• vysoké provozní náklady,
• nutnost rozsáhlé rekonstrukce,
• problémový stav domu,
• nízkou poptávku po pronájmu.

Pokud je nabídka výrazně levnější než srovnatelné nemovitosti, je vhodné hledat důvod.

9. Vytvořte si vlastní cenový limit

Před prohlížením nabídek si můžete stanovit maximální cenu, kterou jste za konkrétní typ nemovitosti ochotni zaplatit.

Například:

• požadovaný minimální výnos,
• maximální pořizovací cena,
• maximální rozpočet na rekonstrukci,
• minimální očekávané cash flow.

Pak můžete nabídky rychle filtrovat.

Místo otázky „Líbí se mi tento byt?“ si položíte otázku:

„Splňuje tato nemovitost moje investiční kritéria?“

To pomáhá omezit emoční rozhodování.

10. Předražený byt poznáte až v kontextu

Neexistuje univerzální cena, která by určovala, zda je konkrétní byt předražený.

Stejná částka může být za jednu nemovitost příliš vysoká a za jinou velmi dobrá.

Rozhoduje kombinace:

cena + lokalita + stav + nájemné + náklady + potenciál.

Právě proto by investor neměl hodnotit nabídku izolovaně.

Závěr

Předražený investiční byt není nutně ten, který má nejvyšší cenu za metr čtvereční.

Předražená může být především nemovitost, jejíž cena neodpovídá příjmům, nákladům, stavu, lokalitě a potenciálu.

Při hodnocení proto porovnávejte podobné nabídky, počítejte celkovou investici a sledujte vztah mezi cenou a nájemným.

A pokud je cena vyšší než u konkurence, hledejte konkrétní důvod, který tento rozdíl ospravedlňuje.