Jak spočítat výnos z investičního bytu

Samotná výše nájemného vám neřekne, zda je investiční byt výhodný. Byt může generovat vysoký měsíční příjem a přesto mít slabý výnos, pokud byla jeho pořizovací cena příliš vysoká nebo jsou s jeho provozem spojené vysoké náklady.

Při hodnocení investičního bytu je proto potřeba pracovat s čísly. Základem je znát pořizovací cenu, očekávané nájemné, provozní náklady, případné financování a výši vlastního kapitálu.

Teprve jejich kombinace ukáže, kolik investice skutečně vydělává.

Co vlastně znamená výnos z nemovitosti?

Výnos vyjadřuje, kolik vám investice za určité období přinese v poměru k penězům, které jste do ní vložili.

U investičního bytu se nejčastěji setkáte s pojmem hrubý výnos. Ten je jednoduchý na výpočet, ale nebere v úvahu všechny náklady.

Pro přesnější rozhodování je proto potřeba pracovat také s čistým výnosem a cash flow.

Rozdíl mezi těmito ukazateli je důležitý. Dva byty mohou mít stejný hrubý výnos, ale po započtení nákladů může být jeden výrazně výhodnější.

1. Jak vypočítat hrubý výnos

Hrubý výnos je nejjednodušší způsob, jak rychle porovnat několik nemovitostí.

Výpočet je:

Roční nájemné ÷ pořizovací cena × 100 = hrubý výnos v %

Představme si byt za 4 000 000 Kč, který lze pronajmout za 18 000 Kč měsíčně.

Roční nájemné:

18 000 × 12 = 216 000 Kč

Hrubý výnos:

216 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 5,4 %

Na první pohled tedy byt nabízí hrubý výnos 5,4 %.

To ale neznamená, že investor skutečně vydělá 5,4 % ze své investice. Do výpočtu zatím nebyly zahrnuty žádné náklady.

2. Nezapomeňte na skutečnou pořizovací cenu

Jednou z častých chyb je počítat výnos pouze z ceny uvedené v inzerátu.

Skutečná investice může být vyšší.

K pořizovací ceně mohou přibýt například:

• právní služby,
• poplatky spojené s financováním,
• vybavení bytu,
• rekonstrukce,
• náklady na stěhování nebo vyklizení,
• další výdaje spojené s pořízením nemovitosti.

Pokud například koupíte byt za 4 miliony korun, ale dalších 300 000 Kč vložíte do rekonstrukce a vybavení, ekonomicky jste do nemovitosti nevložili 4 miliony, ale 4,3 milionu.

Pokud bychom stále počítali s ročním nájemným 216 000 Kč, hrubý výnos vůči celkovým pořizovacím nákladům už bude přibližně 5,0 %.

Rozdíl může vypadat malý, ale při porovnávání více nemovitostí může hrát významnou roli.

3. Jaké náklady zahrnout?

Pro výpočet skutečného výnosu musíte odečíst náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti.

Patřit mezi ně mohou například:

• příspěvky do fondu oprav,
• pojištění,
• náklady na správu,
• údržba,
• opravy,
• vybavení,
• období bez nájemníka,
• některé služby spojené s provozem bytu,
• náklady na hledání nového nájemníka.

Ne všechny náklady budou stejné každý měsíc. Některé jsou pravidelné, jiné přicházejí pouze občas.

Právě proto je vhodné vytvořit si dlouhodobý odhad místo toho, abyste počítali pouze s náklady, které platíte právě tento měsíc.

4. Čistý výnos je realističtější

Pokud od ročního nájemného odečtete relevantní provozní náklady, získáte čistý provozní příjem.

Například:

Roční nájemné: 216 000 Kč

Provozní náklady: 36 000 Kč

Čistý provozní příjem: 180 000 Kč

Pokud byla celková pořizovací cena nemovitosti 4 300 000 Kč:

180 000 ÷ 4 300 000 × 100 = 4,19 %

Zatímco hrubý výnos vypadal jako přibližně 5 %, po započtení nákladů je skutečný provozní výnos výrazně nižší.

To je důvod, proč samotné nájemné není dostatečný ukazatel.

5. Co když je byt financovaný hypotékou?

Situace se ještě více komplikuje, pokud nemovitost nekupujete pouze z vlastních peněz.

Představme si, že byt stojí 4 300 000 Kč a investor použije:

1 300 000 Kč vlastního kapitálu

a

3 000 000 Kč hypotečního úvěru.

V takovém případě už nestačí sledovat pouze výnos nemovitosti. Investor musí sledovat také měsíční cash flow a návratnost vlastního kapitálu.

Hypotéka totiž umožňuje koupit nemovitost s menším množstvím vlastních peněz, ale současně vytváří pravidelný finanční závazek.

6. Cash flow ukazuje, co vám skutečně zbývá

Cash flow je pro investora jeden z nejpraktičtějších ukazatelů.

Zjednodušeně:

Nájemné − provozní náklady − splátka úvěru = měsíční cash flow

Pokud je například nájemné 18 000 Kč a provozní náklady 3 000 Kč, zbývá před započtením financování:

15 000 Kč

Pokud měsíční splátka hypotéky činí 13 000 Kč, výsledné cash flow je:

+2 000 Kč měsíčně

Ročně tedy přibližně:

24 000 Kč

Kladné cash flow znamená, že investice po započtení uvažovaných nákladů generuje přebytek peněz.

Záporné cash flow naopak znamená, že investor musí každý měsíc část nákladů doplácet z vlastních peněz.

To nemusí automaticky znamenat špatnou investici, ale investor musí vědět, proč tento rozdíl vzniká a zda je pro něj dlouhodobě přijatelný.

7. Výnos z vlastního kapitálu

U nemovitostí financovaných hypotékou je zajímavé sledovat také to, jaký výnos získáváte vzhledem k vlastním vloženým penězům.

Pokud jste například vložili 1,3 milionu Kč vlastního kapitálu a investice vám po všech uvažovaných nákladech generuje 60 000 Kč ročně, můžete orientačně počítat:

60 000 ÷ 1 300 000 × 100 = 4,62 %

Tento pohled je odlišný od výnosu celé nemovitosti.

Právě zde se projevuje efekt využití cizího kapitálu. Investor nemusí financovat celou nemovitost vlastními penězi, a proto může být návratnost jeho vlastního kapitálu výrazně odlišná od výnosu samotné nemovitosti.

Při tomto výpočtu je ale potřeba pracovat opatrně a zahrnout všechny relevantní náklady financování.

8. Nezapomeňte na období bez nájemníka

Finanční model, který počítá s nájemným 12 měsíců v roce bez jediného dne neobsazenosti, může být příliš optimistický.

Nájemník může odejít, byt může vyžadovat rekonstrukci nebo může trvat několik týdnů, než najdete nového nájemníka.

Proto je vhodné vytvořit konzervativnější scénář.

Například místo 216 000 Kč ročně můžete pro účely plánování počítat pouze s příjmem za 11 měsíců:

18 000 × 11 = 198 000 Kč

Rozdíl 18 000 Kč může významně ovlivnit výsledný výnos.

Nejde o předpověď konkrétního výsledku. Jde o vytvoření rezervy v modelu, aby investice nebyla závislá na dokonale ideálním průběhu.

9. Jak porovnat dva investiční byty

Výnos je nejzajímavější právě při porovnávání více nemovitostí.

Představme si dvě nabídky:

Na první pohled je tedy byt B mírně výnosnější.

Teprve po započtení provozních nákladů, rekonstrukce, financování a očekávané neobsazenosti ale zjistíte, zda je rozdíl skutečně tak velký.

Byt A může mít například nižší náklady na údržbu. Byt B může mít naopak výrazně lepší lokalitu a potenciál růstu nájemného.

Číslo samotné proto nikdy nehodnoťte bez kontextu.

10. Výnos není jediný důležitý ukazatel

Je lákavé hledat nemovitost s nejvyšším procentem výnosu. To ale může být nebezpečné.

Vysoký výnos může být způsoben například:

• nízkou pořizovací cenou,
• vysokým nájemným,
• horším stavem nemovitosti,
• méně atraktivní lokalitou,
• vyšším rizikem,
• obtížnější pronajímatelností.

Nemovitost s výnosem 7 % proto nemusí být automaticky lepší než nemovitost s výnosem 5 %.

Pokud je první byt v lokalitě s vysokou fluktuací nájemníků, vyžaduje časté opravy a má horší likviditu, může být stabilnější investice s nižším výnosem ve výsledku zajímavější.

Jednoduchý postup výpočtu

Při hodnocení konkrétního investičního bytu můžete postupovat v několika krocích.

1. Zjistěte celkovou pořizovací cenu. Nepracujte pouze s cenou uvedenou v inzerátu.
2. Odhadněte realistické nájemné. Porovnejte podobné byty v dané lokalitě.
3. Vypočítejte roční příjem. Měsíční nájemné vynásobte počtem měsíců, kdy očekáváte pronájem.
4. Odečtěte provozní náklady. Započítejte běžnou údržbu, pojištění, správu, opravy a další relevantní výdaje.
5. Spočítejte čistý výnos. Porovnejte čistý roční příjem s celkovou pořizovací cenou.
6. Přidejte financování. Pokud používáte hypotéku, zahrňte splátky a další náklady úvěru.
7. Spočítejte cash flow. Zjistěte, zda vám po zaplacení všech nákladů každý měsíc peníze zbývají, nebo je musíte doplácet.
8. Vytvořte konzervativní scénář. Počítejte s obdobím bez nájemníka, opravou nebo vyššími náklady.

Praktická tabulka pro investora

Pro každou nemovitost si můžete vytvořit jednoduchý přehled:

Takový přehled umožní porovnávat nabídky mezi sebou stejným způsobem.

Co si z výpočtu odnést?

Výnos investičního bytu není pouze číslo z inzerátu.

Nejdříve je potřeba zjistit, kolik vás nemovitost skutečně stojí. Poté realisticky odhadnout nájemné, odečíst provozní náklady a zohlednit případné financování.

Teprve potom získáte obrázek o skutečné ekonomice investice.

Nejjednodušší výpočet hrubého výnosu je užitečný pro rychlé porovnání velkého množství nabídek. Pro rozhodnutí o koupi je ale vhodnější pracovat s detailnějším modelem, který zahrnuje náklady, rezervu, financování a cash flow.

Závěr

Dobrá investiční nemovitost nemusí mít nejvyšší nájemné ani nejvyšší procentuální výnos. Důležité je, aby její ekonomika dávala smysl jako celek.

Při každém nákupu proto začněte jednoduchými čísly: pořizovací cena, nájemné a náklady. Poté přidejte financování, vlastní kapitál, rezervu a realistický scénář pronájmu.

Čím přesněji dokážete výnos a cash flow spočítat ještě před nákupem, tím menší je riziko, že vás skutečné výsledky po pořízení nemovitosti nepříjemně překvapí.