Jak vybrat investiční byt: 10 věcí, které rozhodují o výnosu

Dobrá investiční nemovitost není pouze levný byt. O tom, zda bude investice dlouhodobě fungovat, rozhoduje kombinace pořizovací ceny, lokality, nájemného, provozních nákladů, technického stavu a budoucího potenciálu.

Dva podobné byty mohou mít úplně jinou investiční hodnotu. Jeden může být dražší, ale díky vysoké poptávce po nájemním bydlení přinášet stabilní příjem. Druhý může být levnější, ale jeho pronájem bude složitější a náklady na opravy výrazně vyšší.

Proto je při výběru investičního bytu důležité dívat se na nemovitost jako na celek. Následujících deset bodů vám pomůže posoudit, zda konkrétní byt dává z investičního pohledu smysl.

1. Lokalita

Lokalita je jedním z nejdůležitějších faktorů celé investice. Byt můžete zrekonstruovat, nově vybavit nebo změnit jeho dispozici. Místo, kde stojí, ale nezměníte.

Při hodnocení lokality proto nestačí sledovat pouze současnou cenu nemovitostí. Důležitá je také poptávka po nájemním bydlení.

Zajímejte se například o:

• dostupnost do centra města,
• veřejnou dopravu,
• školy a školky,
• obchody a služby,
• pracovní příležitosti,
• možnosti parkování,
• občanskou vybavenost,
• bezpečnost a celkovou pověst lokality.

Dobrá investiční lokalita je taková, kde existuje dostatečně široká skupina lidí, kteří zde chtějí bydlet.

Zároveň je vhodné sledovat, jak se lokalita vyvíjí. Nová infrastruktura, pracovní místa nebo revitalizace okolí mohou v budoucnu zvýšit atraktivitu oblasti. Naopak dlouhodobý úpadek lokality může negativně ovlivnit jak nájemné, tak hodnotu nemovitosti.

2. Dispozice bytu

Ne každá dispozice je stejně dobře pronajímatelná.

Při investičním nákupu přemýšlejte především nad tím, kdo bude potenciálním nájemníkem.

Garsonka nebo menší byt může být zajímavý pro jednotlivce a mladé páry. Větší byt může být vhodnější pro rodiny. V lokalitě poblíž vysoké školy může být zajímavá dispozice, kterou lze efektivně využít pro více studentů.

Nejde tedy o to najít největší byt za nejnižší cenu. Důležitější je najít dispozici, která odpovídá místní poptávce.

Pozornost věnujte také praktickému uspořádání. Dva byty se stejnou výměrou nemusí mít stejnou hodnotu. Dobře řešených 50 m² může být pro nájemníka mnohem atraktivnějších než špatně rozdělených 60 m².

3. Poměr ceny a nájemného

Jedním z prvních výpočtů by měl být poměr mezi pořizovací cenou a očekávaným nájemným.

Představte si například dva byty:

Byt A: cena 4 000 000 Kč, nájemné 16 000 Kč měsíčně.

Byt B: cena 4 500 000 Kč, nájemné 20 000 Kč měsíčně.

Na první pohled je druhý byt dražší. Pokud ale dokáže generovat výrazně vyšší nájemné a zároveň má podobné provozní náklady, může být z investičního pohledu zajímavější.

Proto je potřeba porovnávat nejen absolutní cenu, ale především výnos vzhledem k vloženému kapitálu.

Do výpočtu navíc zahrňte všechny náklady spojené s pořízením nemovitosti. Jinak může být výsledný výnos výrazně nadhodnocený.

4. Výše nájemného

Očekávané nájemné je potřeba stanovit realisticky.

Častou chybou je vzít nejvyšší nájemné z několika podobných inzerátů a použít ho jako základ finančního modelu.

Mnohem lepší je porovnat více srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a sledovat jejich stav, dispozici, vybavení a umístění. Vhodnou výši nájemného Vám spočítá SOFTIQ, nebo můžete využít služeb realitního makléře.

Rozhodující není nájemné, které byste chtěli dostávat. Rozhodující je nájemné, které je ochotný dlouhodobě platit trh.

Při výpočtu také počítejte s možností, že byt nebude pronajatý nepřetržitě. Krátké období bez nájemníka může být běžnou součástí investování.

5. Provozní náklady

Vysoké nájemné ještě neznamená vysoký zisk.

Při výběru bytu proto zjistěte co nejvíce informací o pravidelných nákladech.

Patří sem například:

• příspěvky do fondu oprav,
• zálohy na služby,
• pojištění,
• náklady na správu,
• údržba,
• případné opravy,
• energie, pokud je hradí pronajímatel.

Důležitý je také stav celého bytového domu.

Pokud například dům čeká rozsáhlá rekonstrukce střechy, fasády, výtahu nebo rozvodů, může to znamenat budoucí výdaj, který při rychlém pohledu na inzerát vůbec neuvidíte.

Před koupí je proto vhodné zjistit, jaké opravy jsou naplánované a jaká je finanční situace domu.

6. Technický stav nemovitosti

Levnější byt může být lákavý, protože nabízí možnost koupit nemovitost pod tržní cenou. Rekonstrukce ale musí být součástí finančního modelu.

Nestačí odhadnout, že „rekonstrukce bude stát pár set tisíc“.

Rozpočet by měl zohlednit například:

• elektroinstalaci,
• rozvody vody,
• koupelnu,
• kuchyň,
• podlahy,
• dveře,
• okna,
• vytápění,
• malování,
• osvětlení a vybavení.

Ideální je nechat technický stav posoudit někým, kdo dokáže odhalit problémy, které při běžné prohlídce nemusíte vidět.

K rekonstrukci je také vhodné přidat finanční rezervu na neočekávané práce. U starších nemovitostí mohou vzniknout problémy, které původní rozpočet nepokrývá.

7. Budoucí potenciál lokality

Investiční byt nekupujete pouze pro dnešní trh.

Přemýšlejte také o tom, jak může lokalita vypadat za pět nebo deset let.

Zajímat vás mohou například nové dopravní projekty, developerská výstavba, vznik pracovních míst, nové školy nebo další občanská vybavenost.

Pozitivní vývoj může zvýšit počet lidí, kteří budou chtít v lokalitě bydlet, a tím podpořit poptávku po pronájmu.

Na druhou stranu je potřeba sledovat i potenciální negativní změny. Nadměrná nová výstavba může například zvýšit nabídku nájemního bydlení a vytvořit větší konkurenci mezi pronajímateli.

8. Stav bytového domu

Investoři někdy věnují téměř veškerou pozornost samotnému bytu a zapomínají na dům.

To může být chyba.

Zjistěte si například:

• stav střechy,
• stav fasády,
• stav výtahu,
• stav společných rozvodů,
• plánované rekonstrukce,
• výši fondu oprav,
• případné dluhy domu,
• způsob hospodaření SVJ.

Byt může být kompletně zrekonstruovaný, ale pokud se v domě připravuje rozsáhlá rekonstrukce, může vás čekat významný dodatečný náklad.

Investiční rozhodnutí by proto mělo zahrnovat nejen bytovou jednotku, ale celou nemovitost jako celek.

9. Financování

Stejný byt může být pro dva investory úplně jinou investicí v závislosti na způsobu financování.

Pokud využíváte hypotéku, do výpočtu zahrňte měsíční splátku a přemýšlejte také nad budoucím vývojem úrokových sazeb.

Důležité je vytvořit si finanční rezervu a nepředpokládat, že nájemník bude vždy bez problémů pokrývat všechny náklady.

Při hodnocení investice si proto můžete vytvořit několik scénářů.

Optimistický: byt je prakticky bez přerušení pronajatý, nájemné roste a náklady jsou nízké.

Realistický: počítáte s běžnou údržbou, občasným hledáním nájemníka a standardním růstem nákladů.

Konzervativní: počítáte s delším obdobím bez nájemníka, větší opravou nebo horšími podmínkami financování.

Pokud investice dává smysl i v konzervativním scénáři, je to výrazně lepší signál než vysoký výnos pouze za ideálních podmínek.

10. Budoucí prodejnost

I když plánujete byt dlouhodobě pronajímat, měli byste přemýšlet také o tom, komu ho jednou prodáte.

Likvidita nemovitosti může být důležitá v situaci, kdy budete potřebovat uvolnit kapitál, změnit portfolio nebo řešit jinou investiční příležitost.

Univerzálnější nemovitost může mít výhodu v širším okruhu potenciálních kupujících.

Proto může být například dobře umístěný byt s praktickou dispozicí zajímavější než velmi specifická nemovitost, která osloví pouze úzkou skupinu zájemců.

Jak si investiční byt rychle porovnat

Při prohlížení většího množství nabídek je užitečné vytvořit si jednoduchou tabulku.

Takové srovnání vám umožní odfiltrovat nemovitosti, které vypadají zajímavě pouze na první pohled.

Největší chyba? Zamilovat si nemovitost

Při koupi vlastního bydlení je přirozené řešit, zda se vám byt líbí.

U investiční nemovitosti by ale měly rozhodovat především čísla.

Moderní kuchyně, krásná koupelna nebo výhled mohou být příjemným bonusem. Neměly by ale zakrýt skutečnost, že je nemovitost předražená nebo že její pronájem nebude fungovat.

Investiční byt není především místo, které se líbí vám. Je to aktivum, které musí dávat smysl z ekonomického hlediska.

Závěr

Výběr investičního bytu není soutěž o nejnižší cenu ani o nejhezčí interiér. Dobrý investiční byt je kombinací vhodné lokality, správné dispozice, realistického nájemného, přijatelných nákladů, dobrého technického stavu a dlouhodobého potenciálu.

Před koupí proto vždy počítejte celkovou ekonomiku nemovitosti. Zjistěte si nejen cenu a očekávané nájemné, ale také všechny náklady, stav domu, potřebu rekonstrukce a způsob financování.

Čím více nabídek dokážete porovnat stejným způsobem, tím lépe se naučíte rozpoznávat rozdíl mezi bytem, který pouze dobře vypadá v inzerátu, a skutečně dobrou investiční příležitostí.