Novostavba vs. starší byt jako investice
Při výběru investičního bytu stojí investor často před rozhodnutím, zda koupit novostavbu, nebo starší byt.
Novostavba může nabídnout moderní standard, nižší potřebu oprav a atraktivní vybavení. Starší byt může být naopak levnější a nabídnout prostor pro zvýšení hodnoty rekonstrukcí.
Obě varianty mohou fungovat. Každá ale vyžaduje jiný způsob uvažování.
Výhody novostavby
Nový byt má obvykle modernější technické řešení a nemusí vyžadovat okamžitou rozsáhlou rekonstrukci.
To může znamenat:
- nižší počáteční náklady na opravy,
- modernější vybavení,
- atraktivnější vzhled,
- nižší potřebu okamžité údržby,
- snadnější nabídku pro některé skupiny nájemníků.
Novostavba může být zajímavá zejména pro investora, který nechce řešit rekonstrukci a preferuje jednodušší správu.
Nevýhody novostavby
Za moderní standard ale investor obvykle platí.
Novostavby mohou mít vyšší pořizovací cenu a tím i nižší výnos vzhledem k nájemnému.
Důležité je také zjistit, jaké jsou provozní náklady a jak bude vypadat hospodaření domu.
Nový byt tedy není automaticky levnější na provoz.
Výhody staršího bytu
Starší byt může být zajímavý především cenou.
Pokud investor najde nemovitost v dobré lokalitě, která vyžaduje rekonstrukci, může vytvořit hodnotu vlastní aktivitou.
Například byt za 3 miliony Kč může po rekonstrukci za 400 000 Kč získat vyšší tržní hodnotu a současně nabídnout atraktivnější nájemné.
Rekonstrukce ale musí být dobře naplánovaná.
Rekonstrukce jako investiční nástroj
Rekonstrukce nemusí znamenat pouze opravu starého bytu.
Může být také způsobem, jak zvýšit jeho hodnotu.
Investor může například změnit dispozici, modernizovat koupelnu a kuchyň, zlepšit úložné prostory nebo celkově zvýšit standard bydlení.
Důležité je nepřestavět byt nad úroveň, kterou je schopný ocenit místní nájemní a prodejní trh.
Luxusní rekonstrukce v lokalitě, kde nájemníci hledají především dostupné bydlení, nemusí být ekonomicky efektivní.
Porovnání nákladů
Při porovnávání novostavby a staršího bytu počítejte s celkovou investicí.
U novostavby například:
kupní cena + vybavení
U staršího bytu:
kupní cena + rekonstrukce + vybavení + rezerva
Starší byt může být ve výsledku dražší, než se původně zdá.
Stav celého domu
U staršího bytu nesledujte pouze interiér.
Důležitý je také stav celého domu.
Zjistěte například:
- stav střechy,
- fasády,
- výtahu,
- rozvodů,
- společných prostor,
- hospodaření SVJ,
- plánované rekonstrukce.
Kompletně zrekonstruovaný byt v domě, který čeká rozsáhlou opravu, nemusí být tak výhodný, jak vypadá.
Potenciál zvýšení nájmu
Rekonstrukce může zvýšit nájemné.
Neznamená to ale, že každá investovaná koruna se automaticky promítne do vyššího příjmu.
Před rekonstrukcí si proto zjistěte:
Kolik mě rekonstrukce stojí?
O kolik může zvýšit nájemné?
Zlepší také prodejní hodnotu?
Pokud rekonstrukce stojí 500 000 Kč a nájemné zvýší pouze o 1 000 Kč měsíčně, návratnost samotného zvýšení nájemného může být velmi dlouhá.
Naopak rekonstrukce, která výrazně zlepší pronajímatelnost a zároveň zvýší hodnotu nemovitosti, může být velmi zajímavá.
Kdy může být novostavba lepší?
Novostavba může být vhodnější, pokud:
- je v atraktivní lokalitě,
- nevyžaduje velkou počáteční investici navíc,
- má rozumné provozní náklady,
- je dobře pronajímatelná,
- cena odpovídá očekávanému nájemnému.
Kdy může být lepší starší byt?
Starší byt může být zajímavější, pokud:
- je výrazně levnější,
- má kvalitní lokalitu,
- rekonstrukce je ekonomicky smysluplná,
- existuje prostor pro zvýšení nájemného,
- dům je v dobrém stavu,
- investor dokáže rekonstrukci dobře řídit.
Závěr
Novostavba nabízí pohodlí a nižší potřebu okamžitých oprav, ale často za vyšší pořizovací cenu.
Starší byt může nabídnout nižší vstupní cenu a možnost vytvořit hodnotu rekonstrukcí, zároveň ale přináší větší technické a finanční riziko.
Nejdůležitější proto není otázka, zda je novostavba nebo starší byt obecně lepší.
Rozhodující je, jak vychází konkrétní nemovitost po započtení všech nákladů, nájemného a potenciálu dalšího růstu.