Příběh investora: Jak Petr začal budovat své realitní portfolio

Petr měl jednoduchý cíl.

Chtěl začít investovat do nemovitostí a postupně si vybudovat portfolio, které mu bude v budoucnu vytvářet pravidelný příjem.

Neměl ale v plánu nakoupit několik bytů během jednoho roku. Chtěl začít jednou nemovitostí a nejdříve si celý proces vyzkoušet.

Brzy zjistil, že největší problém není najít nabídku bytu.

Největší problém je najít správný byt ve správný okamžik.

Petr začíná hledat

Na začátku Petr procházel realitní nabídky ručně.

Nastavil si několik základních kritérií:

• konkrétní lokality,
• dispozici 1+kk až 2+kk,
• maximální cenu,
• požadovaný stav,
• minimální očekávaný výnos.

Každý den kontroloval nové nabídky, pořád dokola na více webech zadával tohle do vyhledávání.

Některé byly příliš drahé. Jiné byly ve špatném stavu. U dalších zjistil, že očekávané nájemné nestačí na požadovaný výnos.

Po několika týdnech si uvědomil, že problém není pouze v množství nabídek.

Problém je, že zajímavý byt může být na trhu velmi krátkou dobu.

Hledání začíná být časově náročné

Petr si postupně vytvořil vlastní tabulku.

U každé nemovitosti zapisoval:

• cenu,
• výměru,
• lokalitu,
• nájemné,
• odhadované náklady,
• výnos,
• stav,
• odkaz na nabídku.

Jenže každodenní kontrolování realitních portálů začalo být časově náročné.

A ještě horší bylo, když zajímavou nabídku objevil pozdě.

Byt mohl být během několika hodin rezervovaný nebo už se o něj zajímalo několik dalších lidí.

Petr proto začal hledat způsob, jak nové nabídky sledovat automaticky.

Petr objevuje Hlídacího psa

Právě tehdy narazil na SOFTIQ Hlídacího psa.

Místo ručního procházení nabídek si nastavil vlastní kritéria.

Vybral například:

Lokalita: konkrétní města

Dispozice: 1+kk a 2+kk

Maximální cena: 4 miliony Kč

Další požadavky: podle konkrétní investiční strategie

Od té chvíle nemusel každý den kontrolovat všechny nabídky.

Hlídací pes sledoval nové příležitosti podle nastavených parametrů a Petr dostával upozornění na nabídky, které odpovídaly jeho zadání.

Místo hledání začal analyzovat

Pro Petra to znamenalo důležitou změnu.

Přestal trávit tolik času samotným hledáním a více času věnoval tomu, co je pro investora skutečně důležité.

Začal si u každé zajímavé nabídky pokládat otázky:

Je cena odpovídající lokalitě?

Kolik můžu reálně získat na nájemném?

Jaké budou provozní náklady?

Potřebuje byt rekonstrukci?

Jaké bude cash flow?

Dává smysl financování?

Díky tomu se jeho rozhodování postupně změnilo.

Už nehledal „hezký byt“.

Hledal dobrou investici.

První zajímavá nabídka

Jednoho dne dostal Petr upozornění na byt, který odpovídal jeho kritériím.

Cena byla zajímavá a lokalita měla dobrou poptávku po nájemním bydlení.

Petr se ale nerozhodl okamžitě.

Nejdříve si spočítal očekávané nájemné a provozní náklady. Poté vytvořil několik scénářů.

V optimistickém scénáři počítal s rychlým nalezením nájemníka a vyšším nájemným.

V realistickém scénáři použil konzervativnější nájemné a počítal s běžnými náklady.

A nakonec vytvořil i scénář, ve kterém byl byt určitý čas prázdný a vyžadoval neplánovanou opravu.

Čísla stále dávala smysl.

Petr proto začal nabídku řešit podrobněji.

První nákup

Po prohlídce, kontrole dokumentace a vyhodnocení financování se Petr rozhodl byt koupit.

Tím ale jeho práce neskončila.

Naopak.

Teprve začal řešit každodenní správu nemovitosti.

Nájemní smlouvu, nájemníka, opravy, náklady, komunikaci a pravidelné vyhodnocování toho, jak investice funguje.

Petr nechce mít informace na deseti místech

Po několika měsících zjistil další problém.

Informace o investici měl rozdělené mezi e-maily, tabulky, poznámky a různé dokumenty.

Když později začal přemýšlet o druhé nemovitosti, uvědomil si, že potřebuje celý proces lépe organizovat.

Začal proto využívat nástroje SOFTIQ i pro další část své práce.

Cílem nebylo všechno automatizovat za každou cenu.

Cílem bylo mít důležité informace a procesy přehledněji na jednom místě.

Druhá nemovitost

Po čase Petr začal hledat další investiční byt.

Tentokrát už měl mnohem více zkušeností.

Věděl, jaké lokality mu dávají smysl.

Věděl, jaké dispozice se mu dobře počítají.

Věděl, jaké nájemné je realistické.

A především už věděl, jaké nabídky nemá smysl řešit.

Hlídací pes mu mezitím dál pomáhal sledovat nové příležitosti.

Petr tak nemusel neustále přemýšlet, zda mu nějaká nabídka neunikla.

Z investora se stává správce portfolia

S jedním bytem je správa relativně jednoduchá.

Se dvěma nebo třemi už začíná být potřeba systém.

Petr si proto postupně vytvořil vlastní proces:

1. Hlídání trhu

Nové nabídky sleduje podle nastavených kritérií.

2. První filtr

Vyřazuje nemovitosti, které nesplňují základní požadavky.

3. Analýza

U zajímavých bytů počítá výnos, náklady a cash flow.

4. Prohlídka

Prověřuje stav nemovitosti a domu.

5. Rozhodnutí

Porovnává nabídku s ostatními možnostmi.

6. Nákup

Pokud čísla dávají smysl, řeší financování a samotnou transakci.

7. Správa

Po nákupu sleduje nájemné, náklady, stav nemovitosti a dlouhodobý vývoj.

Díky tomu už investování nebylo pouze náhodným hledáním zajímavých bytů.

Začínalo připomínat skutečný systém.

Co Petr zjistil?

Po první zkušenosti si Petr uvědomil několik věcí.

Za prvé, zajímavé nabídky není potřeba hledat celý den.

Důležitější je být u nich včas.

Za druhé, nalezení nabídky je pouze začátek.

Skutečná práce investora začíná analýzou.

A za třetí, s rostoucím portfoliem je stále důležitější mít pořádek v datech a procesech.

Petr proto dnes nevnímá Hlídacího psa pouze jako nástroj pro hledání bytů.

Vnímá ho jako jednu část celého investičního procesu.

Co může investor dělat jinak?

Petrův příběh není návod, který musí každý investor kopírovat.

Každý má jiné finance, cíle, zkušenosti i toleranci k riziku.

Princip ale zůstává stejný:

nejdříve nastavit strategii, potom hledat, následně analyzovat a teprve poté nakupovat.

Technologie může pomoci především s tím, aby investor netrávil většinu času rutinní činností.

Čím větší portfolio buduje, tím důležitější je mít informace rychle dostupné a procesy pod kontrolou.

Závěr

Petrův modelový příběh ukazuje, jak může vypadat cesta od prvního hledání investičního bytu až k systematičtější správě realitního portfolia.

Na začátku ručně procházel nabídky a zapisoval si je do tabulky.

Postupně začal využívat automatické sledování nových příležitostí, díky kterému mohl více času věnovat analýze konkrétních nemovitostí.

A jak jeho portfolio rostlo, začal řešit také efektivnější správu celého procesu.

Protože u investování do nemovitostí často není nejtěžší najít jeden dobrý byt.

Nejtěžší je vytvořit systém, který vám umožní dobré příležitosti dlouhodobě hledat, vyhodnocovat a spravovat.